“이건 주에서 가장 값나가는 땅 10에이커입니다. 왜 정상 절차를 밟지 않습니까.” 테네시주 상원의원 하이디 캠벨(민주)이 내슈빌 주의사당 인근 공용 주차장 개발 계획을 두고 공개 발언에서 던진 말이다. 문제가 된 땅은 주 정부가 소유한 표면 주차장 다섯 곳이고, 그중 한 곳은 일론 머스크의 보링커퍼니가 빌려 터널을 파고 있는 부지다.
출처: The Real Deal
테네시주 일반서비스국은 면적 10에이커가 넘는 주유(州有) 표면 주차장을 주거와 호텔, 소매, 공공 공간, 주정부 직원 주차를 함께 넣은 복합개발 구역으로 바꿀 마스터 디벨로퍼를 찾고 있다. 개발 대상은 로자 파크스 대로를 따라 늘어선 제16주차장과 제28·29주차장, 블루 로트, 골드 로트다. 이 다섯 곳은 테네시주 의사당과 내슈빌 시립 강당, 뮤지션스 명예의 전당을 반원으로 감싼다. 부지는 주 소유로 남고 개발업자에게 임대하는 구조가 유력하다.
터널 첫 구간 바로 위
제16주차장은 보링커퍼니가 임시로 빌려 쓴다. 이 회사가 내슈빌 도심에서 공항으로 이어지는 ‘뮤직시티 루프’를 파기 위해 확보한 부지이고, 터널 첫 구간이 이 주차장 아래를 지난다. 지상의 개발 계획과 지하의 터널 공사가 같은 땅에서 동시에 진행되는 구도다. 보링커퍼니는 9월 17일 머프리스보로 파이크 인근 상업용 부지를 700만 달러에 사들이는 등 내슈빌 노선을 넓혀왔다.
절차를 둘러싼 논란도 함께 커졌다. 일반서비스국은 통상의 입법 공개 절차를 건너뛰는 면제를 요청하고, 제안요청서(RFP) 대신 자격요청서(RFQ) 방식으로 개발업자를 고르려 한다. RFQ는 선정 재량이 더 크다. 주법은 민관협력 사업에서 일반서비스국이 예산 주기에 계획을 제출하고 주의회가 매년 4월 승인하도록 정하고 있는데, 이번 사업은 2026년 회기 중 아무것도 제출되지 않았다. 캠벨 의원은 정상 절차를 우회하는 이유를 따졌고, 공개 발언에서도 면제 반대 입장을 냈다.
표결 결과는 보도마다 엇갈린다. 논의는 지난 9월 10일 주 건축위원회가 계획 처리를 보류하면서 공개됐고, 9월 22일 면제 승인으로 다음 단계에 들어갔다. 테네시 룩아웃과 AP 통신은 주 건축위원회가 공청회 뒤 3대3으로 갈려 추가 표결을 연기했다고 전했다. 반면 디 리얼 딜은 위원회가 RFQ 발행을 의결했다고 보도했다. 어느 쪽이든 위원회 위원장을 겸하는 빌 리 테네시 주지사가 개발 계획에 지지를 보낸 점은 공통적이다. 리 주지사는 “수년간 작업해 왔고, 주가 소유 부지를 납세자 이익에 맞게 활용하지 못하고 있다고 오래 느껴왔다”고 말했다. 일반서비스국 대변인 미셸 파크스는 RFQ 방식이 “장기 사업을 완수할 경험과 재무 능력을 갖춘 개발업자를 가려내기 위한 것”이라고 설명했다.
임대로 남는 주유지와 지하 사업
재무 구조도 논점이다. 부지는 매각되지 않고 주 소유로 남아 개발업자에게 임대된다. 주 정부가 토지를 팔지 않고 임대료와 개발 효과를 함께 가져가려는 구상인데, 개발업자 입장에서는 초기 투자 부담이 커지는 조건이다. 보링커퍼니의 자금력은 배경으로 작용한다. 이 회사는 지난 9월 아랍에미리트 자금이 주도한 라운드에서 30억 달러를 유치하며 기업가치 230억 달러를 인정받았고, 같은 달 오스틴과 샌안토니오를 잇는 ‘하이퍼루프 전 단계’ 터널 구상을 내놨다. 내슈빌에서는 9월 17일 머프리스보로 파이크 인근 상업용 부지를 700만 달러에 사들이며 노선 확보를 이어갔다.
확장 가능성도 열려 있다. 선정된 개발업자는 테네시 공연예술센터(TPAC)가 쓰는 제임스 K. 폴크 빌딩 부지까지 사업을 넓힐 수 있는 선택권을 받을 수 있다. 주가 해당 부지를 비울 경우에 한한다. 지하 터널 사업자가 지상 부동산의 개발 일정과 표결 구도에까지 영향을 미치는 구조는 도시 인프라 사업의 이해관계가 어디까지 얽히는지를 보여줍니다. 다음 관전 포인트는 주 건축위원회가 면제와 RFQ 방식을 최종 승인하는 시점과, 입법 공개 절차를 요구하는 목소리가 다시 힘을 얻는지 여부입니다. 사업 자체의 타당성보다 절차의 정당성이 먼저 시험대에 오른 셈입니다.